Приобретение недвижимости: как избежать злоупотребления правом
Сделка относительно отчуждения недвижимого имущества занимают особое место в гражданском обороте. Они являются наиболее важными для граждан с точки зрения денежной стоимости. Кроме того, указанные договоры между частными лицами приобрели популярность недавно, с начала 90-х годов, когда началась массовая приватизация жилья. Из-за этого правовое регулирование данной сферы, к сожалению, сегодня не является упроченным. Такая ситуация приводит к увеличению количества случаев признание сделок недействительными по различным причинам. Это отрицательно влияет на стабильность гражданских отношений, обусловливает злоупотребления правом со стороны недобросовестной стороны, а иногда даже приводит к материальным и моральным потерям со стороны добросовестной стороны.
Поэтому очень важно каждому знать варианты поведения добросовестной стороны, которые обеспечат минимизацию возможностей злоупотребления правом недобросовестной стороной.
Сегодня можно выделить два основные и наиболее распространенные цели недобросовестных действий в сфере недвижимости. Первым является заключение сделок с целью дальнейшего их разрыва. При этом недобросовестная сторона, как правило, имеет от такого разрыва определенную материальную выгоду. Например, в договоре об отчуждении жилья указывается меньшая сумма, чем на самом деле была уплачена за недвижимое имущество. По убеждениям недобросовестной стороны, так следует поступить для того, чтобы уменьшить расходы на заключение договора. После расторжения договора по двусторонней реституции продавец получает назад жилье, а покупатель – деньги. Но речь здесь ведется уже не о той сумме, которую он фактически уплатил продавцу (большая сумма), а о сумме, которая указанная в договоре (как правило, меньшая, чем действительно уплаченная). Доказать, что договор был реально был заключен на большую сумму практически невозможно: экземпляр договора купли-продажи недобросовестной стороны с указанной в нем суммой и подписями сторон в суде может оказаться неоспоримым доказательством.
Второй целью недобросовестных действий в сделках с жильем, обычно, является завладение жильем на "льготных" условиях, которые достигается неправомерным (нередко криминальным) путем. Например, под влиянием алкогольного (наркотического) опьянения, угроз, физического насилия парализуется воля стороны и она подписывает договор об отчуждении жилья. Иногда используется несовершенство законодательства: оно действительно относит к обязанностям нотариуса устанавливать дееспособность сторон, которые заключающих договор, но в то же время существуют объективные ограничения в соответствующих способах. Не исключены случаи, когда недобросовестное лицо получает доверенность от стороны, которая желает заключить сделку и вступает в злонамеренную договоренность со второй стороной. В перечисленных случаях имеет место нарушения статей 225, 226, 230-232 Гражданского кодекса Украины. При разрыве такого договора в суде следует также учитывать другие нормы ГК Украины о признании сделок недействительными.
Хотелось бы более подробно остановиться на конкретных способах обмана.
Нередки случаи, когда на домах или на отдельных квартирах дома недобросовестная сторона изменяет таблички с адресными данными. Потенциальному приобретателю жилья демонстрируется не тот объект жилого фонда, который реально продается, на основании чего неверно формируется его воля относительно заключения сделки. При этом фактически отчуждатель имеет в наличии правоустанавливающие документы на другой, менее привлекательный объект недвижимого имущества. Демонстрируемый же дом или квартира, как правило, недобросовестной стороной арендуется.
Чтобы убедиться в соответствии действительности местонахождения здания, сооружения, квартиры и предотвратить указанные действиям, следует обращаться лишь к строительной документации, в которой указан землеотвод под застройку. Затем следует найти решения местного совета о застройке этого участка и сравнить данные о застройке с градостроительным кадастром, который ведется соответственно Закону Украины "Об основах градостроительства", и убедиться в том, что недвижимость действительно расположена по указанному в выписке из реестра прав собственности на недвижимое имущество адресу.
Занижение реальной цены сделки также нередко случается при заключении договоров об отчуждении жилья. Такое поведение сторон является выгодным для отчуждателя, который даже при разрыве договора получает назад жилье, и невыгодно для приобретателя, которому возвращаются деньги в меньшей сумме, чем та, которая им была уплачена. При этом отчуждатель убеждает приобретателя неправомерно занизить цену договора с помощью таких аргументов, как уплата меньшей суммы государственной пошлины (затрат, связанных с заключением договора), а также меньших сумм налогообложения в будущем.
Цена жилья – это определенная денежная сумма, указанная в договоре и которая платится покупателем за полученное в собственность жилье продавцу. Вообще цена имущества в договоре купли-продажи устанавливается по согласованию сторон. Что же касается недвижимости, то сегодня действует "Инструкция о порядке расчета и уплаты государственной пошлины", утвержденная приказом Государственной налоговой администрации от 22 апреля 1993 г. № 15. В ней, в частности, речь идет о том, что при расчете госпошлины за удостоверение договоров относительно отчуждения жилья, стоимость таких договоров принимается не ниже инвентаризационной или балансовой стоимости с учетом индексации стоимости этих объектов и сноса на момент отчуждения, которая указывается в справках-характеристиках Бюро технической инвентаризации. Здесь же нужно отметить, что методики оценки жилья, которая осуществляется БТИ, то она является достаточно несовершенной, БТИ не столько оценивает рыночную стоимость жилья, сколько указывает прежде всего стоимость строительства с учетом коэффициента сноса и индексации. Географического местонахождения в микромасштабе, общего экономического положения населенного пункта, количества этажей дома, телефонизации, ремонта, наличия, состояния и планирование коммуникаций и служб и т.п. при этом не учитываются или учитываются не в полной мере. Итак, следует констатировать, что оценка жилья, которую осуществляют органы БТИ, может быть далекой от его реальной цены.
Итак, безопаснее не занижать реальную цену договора и указывать именно ту сумму денег, которая отвечает соответствующей действительности сумме, переданной покупателем продавцу.
Встречаются случаи и "продажи" жилья нанимателем. Недобросовестный отчуждатель жилья заранее заключает договор "найму" жилья, совершая так называемую "домашнюю сделку". Иначе говоря, юридически такой договор не оформляется, а квартиру собственник передает "нанимателю" по принципу "ключи-деньги". Кстати, для жилья, которое является предметом аренды, письменная форма договора обязательна согласно ст. 811 ГК Украины. Несоблюдение данного требования может привести к существенным отрицательным следствиям.
Нельзя исключать возможности получения таким "нанимателем" в государственном нотариальном архиве дубликата правоустанавливающего документа. Получить от собственника другие правоустанавливающие документы, необходимые для продажи жилья, – также дело, с которым, исходя из материалов судебной практики, многие легко справляются. После этого "наниматель" продает квартиру и получает деньги.
Конечно, что по закону такой "наниматель" не имеет права на отчуждение не принадлежащего ему имущества. Если продавец товара не является его собственником, покупатель приобретает право собственности лишь в случае, если собственник не имеет права требовать возвращения этого товара.
Предотвратить указанные действиям можно следующим образом. По месту проживания граждан паспортными службами заполняется форма № 1, которая содержит аналогичную той, которая вклеивается в паспорт, фотокарточку лица (в нашем случае – собственника жилья). Достаточно лишь установить тождественность обоих фотографий, чтобы убедиться в личности человека. Определенные трудность могут возникнуть лишь при получении информации в паспортных службах, поскольку такие сведения не являются общедоступными. Однако, в соответствии с нормами Закона Украины "О нотариате", нотариус имеет право получать сведения, которые связаны с совершением нотариальных действий от предприятий, организаций и граждан.
В целом, для того, чтобы избежать злоупотребления правом со стороны недобросовестной стороны при заключении договоров с недвижимостью следует знать и в полной мере применять существующее правовое регулирование.
Информационный партнер портала - газета "Собеседник"
Поэтому очень важно каждому знать варианты поведения добросовестной стороны, которые обеспечат минимизацию возможностей злоупотребления правом недобросовестной стороной.
Сегодня можно выделить два основные и наиболее распространенные цели недобросовестных действий в сфере недвижимости. Первым является заключение сделок с целью дальнейшего их разрыва. При этом недобросовестная сторона, как правило, имеет от такого разрыва определенную материальную выгоду. Например, в договоре об отчуждении жилья указывается меньшая сумма, чем на самом деле была уплачена за недвижимое имущество. По убеждениям недобросовестной стороны, так следует поступить для того, чтобы уменьшить расходы на заключение договора. После расторжения договора по двусторонней реституции продавец получает назад жилье, а покупатель – деньги. Но речь здесь ведется уже не о той сумме, которую он фактически уплатил продавцу (большая сумма), а о сумме, которая указанная в договоре (как правило, меньшая, чем действительно уплаченная). Доказать, что договор был реально был заключен на большую сумму практически невозможно: экземпляр договора купли-продажи недобросовестной стороны с указанной в нем суммой и подписями сторон в суде может оказаться неоспоримым доказательством.
Второй целью недобросовестных действий в сделках с жильем, обычно, является завладение жильем на "льготных" условиях, которые достигается неправомерным (нередко криминальным) путем. Например, под влиянием алкогольного (наркотического) опьянения, угроз, физического насилия парализуется воля стороны и она подписывает договор об отчуждении жилья. Иногда используется несовершенство законодательства: оно действительно относит к обязанностям нотариуса устанавливать дееспособность сторон, которые заключающих договор, но в то же время существуют объективные ограничения в соответствующих способах. Не исключены случаи, когда недобросовестное лицо получает доверенность от стороны, которая желает заключить сделку и вступает в злонамеренную договоренность со второй стороной. В перечисленных случаях имеет место нарушения статей 225, 226, 230-232 Гражданского кодекса Украины. При разрыве такого договора в суде следует также учитывать другие нормы ГК Украины о признании сделок недействительными.
Хотелось бы более подробно остановиться на конкретных способах обмана.
Нередки случаи, когда на домах или на отдельных квартирах дома недобросовестная сторона изменяет таблички с адресными данными. Потенциальному приобретателю жилья демонстрируется не тот объект жилого фонда, который реально продается, на основании чего неверно формируется его воля относительно заключения сделки. При этом фактически отчуждатель имеет в наличии правоустанавливающие документы на другой, менее привлекательный объект недвижимого имущества. Демонстрируемый же дом или квартира, как правило, недобросовестной стороной арендуется.
Чтобы убедиться в соответствии действительности местонахождения здания, сооружения, квартиры и предотвратить указанные действиям, следует обращаться лишь к строительной документации, в которой указан землеотвод под застройку. Затем следует найти решения местного совета о застройке этого участка и сравнить данные о застройке с градостроительным кадастром, который ведется соответственно Закону Украины "Об основах градостроительства", и убедиться в том, что недвижимость действительно расположена по указанному в выписке из реестра прав собственности на недвижимое имущество адресу.
Занижение реальной цены сделки также нередко случается при заключении договоров об отчуждении жилья. Такое поведение сторон является выгодным для отчуждателя, который даже при разрыве договора получает назад жилье, и невыгодно для приобретателя, которому возвращаются деньги в меньшей сумме, чем та, которая им была уплачена. При этом отчуждатель убеждает приобретателя неправомерно занизить цену договора с помощью таких аргументов, как уплата меньшей суммы государственной пошлины (затрат, связанных с заключением договора), а также меньших сумм налогообложения в будущем.
Цена жилья – это определенная денежная сумма, указанная в договоре и которая платится покупателем за полученное в собственность жилье продавцу. Вообще цена имущества в договоре купли-продажи устанавливается по согласованию сторон. Что же касается недвижимости, то сегодня действует "Инструкция о порядке расчета и уплаты государственной пошлины", утвержденная приказом Государственной налоговой администрации от 22 апреля 1993 г. № 15. В ней, в частности, речь идет о том, что при расчете госпошлины за удостоверение договоров относительно отчуждения жилья, стоимость таких договоров принимается не ниже инвентаризационной или балансовой стоимости с учетом индексации стоимости этих объектов и сноса на момент отчуждения, которая указывается в справках-характеристиках Бюро технической инвентаризации. Здесь же нужно отметить, что методики оценки жилья, которая осуществляется БТИ, то она является достаточно несовершенной, БТИ не столько оценивает рыночную стоимость жилья, сколько указывает прежде всего стоимость строительства с учетом коэффициента сноса и индексации. Географического местонахождения в микромасштабе, общего экономического положения населенного пункта, количества этажей дома, телефонизации, ремонта, наличия, состояния и планирование коммуникаций и служб и т.п. при этом не учитываются или учитываются не в полной мере. Итак, следует констатировать, что оценка жилья, которую осуществляют органы БТИ, может быть далекой от его реальной цены.
Итак, безопаснее не занижать реальную цену договора и указывать именно ту сумму денег, которая отвечает соответствующей действительности сумме, переданной покупателем продавцу.
Встречаются случаи и "продажи" жилья нанимателем. Недобросовестный отчуждатель жилья заранее заключает договор "найму" жилья, совершая так называемую "домашнюю сделку". Иначе говоря, юридически такой договор не оформляется, а квартиру собственник передает "нанимателю" по принципу "ключи-деньги". Кстати, для жилья, которое является предметом аренды, письменная форма договора обязательна согласно ст. 811 ГК Украины. Несоблюдение данного требования может привести к существенным отрицательным следствиям.
Нельзя исключать возможности получения таким "нанимателем" в государственном нотариальном архиве дубликата правоустанавливающего документа. Получить от собственника другие правоустанавливающие документы, необходимые для продажи жилья, – также дело, с которым, исходя из материалов судебной практики, многие легко справляются. После этого "наниматель" продает квартиру и получает деньги.
Конечно, что по закону такой "наниматель" не имеет права на отчуждение не принадлежащего ему имущества. Если продавец товара не является его собственником, покупатель приобретает право собственности лишь в случае, если собственник не имеет права требовать возвращения этого товара.
Предотвратить указанные действиям можно следующим образом. По месту проживания граждан паспортными службами заполняется форма № 1, которая содержит аналогичную той, которая вклеивается в паспорт, фотокарточку лица (в нашем случае – собственника жилья). Достаточно лишь установить тождественность обоих фотографий, чтобы убедиться в личности человека. Определенные трудность могут возникнуть лишь при получении информации в паспортных службах, поскольку такие сведения не являются общедоступными. Однако, в соответствии с нормами Закона Украины "О нотариате", нотариус имеет право получать сведения, которые связаны с совершением нотариальных действий от предприятий, организаций и граждан.
В целом, для того, чтобы избежать злоупотребления правом со стороны недобросовестной стороны при заключении договоров с недвижимостью следует знать и в полной мере применять существующее правовое регулирование.
Информационный партнер портала - газета "Собеседник"
Коментарів 1